住宅ローンについて

住宅ローンの組み方って悩む方は多いのではないでしょうか。
私はマンションの購入を決めてからずーーーと悩みました。

そこで思ったことは、銀行に任せてはだめです。絶対にだめです。
大げさに言えば、人生設計をきちんと立てて、色々な角度から検証して組み方を考えるべきです。

まず初めに結論から私の組んだローンについて公開しちゃいます。

私の住宅ローンの組み方

年収約700万で4,000万の住宅ローンです。

変動金利：1,500万円　（0.775%）
固定金利：2,500万円　（2.3%）

毎月の返済額は変動が4万円、固定が9万円です。
しかも35年ローンです。
変動金利は5年毎に返済額が変わる可能性がありますので、あくまでも現時点での返済額です。

みなさんの感想は借りすぎって思う人も多いのではないでしょうか？
はい。私も借りすぎだと思っています。
しかしあらゆる観点から考えて購入を決意したので後悔していません。
この点については別途語りたいと思います。


本日は住宅ローンについてです。

35年ローンですから、完済予定日は定年後です。
もちろん35年かけて完済する予定は微塵もありません。
繰り上げ返済はしていくことになるのですが、ここで悩みどころ。

繰り上げ返済と貯蓄どっちが優先？

住宅ローンの金利以上に運用できているのであれば繰り上げ返済は後回しでもよいでしょう。

私の住宅ローン金利を変動金利と固定金利を荷重平均とると、1.72%となります。

個人的に運用利率は3%～5%を想定していますので、貯蓄(運用)を行っていた方がよいと判断しています。　

繰り上げ返済するとトータルで考えた支払額は減りますが、目先のリスクを負う可能性があります。一度返済したお金は戻ってくることはないため、もし貯蓄を上回る支出が発生してしまった場合は、住宅ローンより高い金利でお金を借りることになってしまいます。

だからよく必要最低限のお金を残して繰り上げ返済を推奨するところが多いのでしょう。

でもこの「必要最低限のお金」って難しいですよね。

人によって「必要最低限のお金」って異なりますし最低限を上回るとリスクが発動しちゃいます。
正解がありません。

ここまでの話で問題なのは今の金利が続くことを前提で計算していることです。

1%を切る時代ですから、今より下がるより上がることを考える方が容易ですよね。

政治的にも2%の上昇を掲げていますし、これからどんどん上がることを想定するべきです。

逆に忘れてはならないのが、団信に加入するってことです。

私は貯蓄型の生命保険に加入しているのと同じだと考えています。

私に何かあった場合にはローン残金分が生命保険としてもらえますので、それ以上ローンの支払がなくなるわけです。

住宅費が不要になりますから、それ以外の資金を残しておいてあげるのが良いでしょう。

ここで簡単に住宅ローンの種類を記載します。

固定金利	一番安心だし安定している。がちょっと金利が高い。金利変動のリスクを全面的に銀行が負う。この金利で返済をずーと続けられるなら、固定金利が一番良いと思う。
期間固定金利	近い将来、変動金利が上がると考えるなら、固定金利より低い金利で借りられるが一定期間過ぎた後は高い金利で借りることになる。 金利変動のリスクを固定期間分だけ銀行にも取ってもらっていると言える。
変動金利	一番金利が低い。その代り、金利変動のリスクを自分で負うことになる。

住宅ローンに対する私の結論

繰り上げ返済と貯蓄のどちらを優先させるかの私の解は、変動金利分は繰り上げ返済して金利上昇によるリスクを減らしていき、固定金利分は貯蓄を優先させながら、状況を見て余裕資金の一部を繰り上げ返済していく。です。（引退前に完済は目標）

直近の目標は金利変動分を10年で完済することとして毎年100万づつ繰り上げ返済を行うです。

残りは貯蓄(運用)に回していきます。

このことで低い金利の恩恵を受けながらローンを早めに減らして、子供が大きくなって教育費が一番かかる時期に問題なく払える住宅費にすることです。

そうすることで、焦らずバランスよく住宅ローンをリスクを軽減した状態で返済していくことができると考えています。

金利リスクを銀行と自分のどちらで負うのか。

自分で金利リスクを負うことができればその分だけ金利を減らしてトータルの利息支払い額を抑えることができますから上手く組み合わせていけたらと思います。

住宅ローンって難しいですよね。

でも自分でいろいろなリスク（読めない将来の状況）を負って払いきれる金額であれば良いと思います。