新築マンションの投資を進められたけど・・・

新築マンションの投資を案内されたので、気になって調べてみた。

そもそも私は自宅のローンで精一杯なので、マンション投資とかする余裕はないですが、、。

提示された条件

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都内近郊　マンション　1LDK

物件価格　3,000万円

月々の支払額　8万円　（変動金利）

月々の家賃収入　10万円

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営業マンが言うにはこんな条件らしい。

毎月ローン返済しても収入を得ることができて、ローンを返済終われば家賃まるまる収入になります。

とのことです。

ん！？　本当にそうですか？

住宅ローン

ローンですが、逆算してみると変動金利で0.7%で固定の計算と同じくらいですね。

今の超低水準の変動金利で35年間金利が変わらない計算です。

もちろん100%ありえないわけではないでしょうが、変動金利で固定で計算しているところがおかしいですね。計算できない予測できないのであれば固定金利で計算するべきです。

固定金利1.5%で計算しなおすと、月々のローン支払い額は9.2万円くらいです。

たしか銀行などで提示されている金利って自宅用のはずで、投資用ってもっと金利高いはずでは？

金利2%超えると毎月赤字ですね。

諸費用

マンションを買うといろいろな費用がかかります。

火災保険、地震保険、修繕積立金、管理費、固定新税

などがあります。

保険や税金、管理費などは土地柄や形状など様々な要因がありますので一概には言えないですが、軽く見積もっても数万円はかかるはずです。

修繕積立金は自宅用でも考慮する必要がありますが、当初の金額は全然安いです。

10年サイクル程度でどんどん上がっていくことが一般的です。

そのあたりは考慮されていないみたいです。

家賃収入

35年間変わらない家賃収入の計算です。

資産価値が落ちることなく、また空室になることもない計算ってことですね。

さすがに築年数がいったマンションの家賃は落ちるのではないでしょうか。

まとめ

ローンを返済終わればそのマンションは自分のものですから、売るなり家賃をまるまる手にいれるなりできるので、多少の赤字になっても元がとれるということでしょうか。。

なんか、そもそもの条件が色々足りないというか、わりに合わない気がしました。

このケースの住宅ローン8万を国内REITに投資続けていくとして、運用利回り2%と仮定すると

4,800万くらいに貯まります。それを毎月60円分配金を出すREITに乗り換えると毎月28万位の収入になります。

この計算も超ざっくりで突っ込みどころ多いですが、なんかREITの方が良さげに思えちゃいます。

世の中には家賃収入で成功した人は沢山いるみたいですが、そう簡単なことではないようです。

※マンション投資を完全否定するわけではないですが、疑問がいろいろあったので私だったらで調べてみた結果です。
確実に儲かる話があればそれはそれで素晴らしいですが、リスクはあって当然と考えていますので、きちんと理解してから自分の判断で投資をするべきと考えます。

でも不労所得には憧れる。。

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